中原地产：“新国五条”无疾而终 楼市调控持续进行

(一)“新国五条”无疾而终楼市调控持续进行

今年初在房价上涨预期强烈的风口浪尖下，上一届政府针对楼市调控祭出的最后的一步棋“新国五条”顺势出台。调控手段虽然无甚新意，但调控升级来势汹汹，尤其是二手房交易严格征收20%个税一条，在媒体与业内的过度解读之下对市场产生了强烈影响。买卖双方为了规避额外的交易成本，都赶在地方细则落地前的政策真空期完成交易，加之春节期间积累的购买力，3月份二手房市场?成交量迅速井喷。然而，与之前几轮调控相似，中国房地产市场的调整效果直接取决于两级政府间博弈，以及地方政府的执行尺度。时值政府换届的节点，地方政府对“新国五条”的响应明显缺乏动力。

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政策徒有虚名后续执行乏力

“新国五条”雷声大雨点小。“限购”方面，虽然中央明确了“限购”收紧的尺度，但响应者寥寥。从各地公布的房价控制目标来看，除北京、上海要求保持房价稳定外，其余城市均为人均可支配收入实际增幅，诚意不足。而一线城市由于房价上涨压力大，除上海之外，北京、广州、深圳三城均采用了行政“限价”手段，官方或正式发文，或通过严控预售审批、价格备案、土地出让环节源头把控等手段来调节上市节奏和价格走势。然而，采用“限价”这类行政手段人为遏制供应毕竟不是治本之举，尤其对于供不应求的一线市场，一旦预售限制放松，?成交量价反弹明显。

对于20%的个税，大部分城市在细则中只是一笔带过，刻意弱化。北京是提高个税征收标准的城市，但减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后，实际税收成本已远远低于预期。据中原地产测算，扣除相关税费后按20%征收个人所得税额约占成交价的4%-6.5%。20%的个税难以顺利执行的原因，一是，部分城市二手房评估系统不成熟，没有征收的技术条件;二是，对于一些历年来房价涨幅有限的三四线城市，按原价的1%-3%和按差额20%来征收无太大差别;三是，对于需求旺盛的热点城市，提高交易成本将导致市场成交骤降，地方政府没有执行的动力。

楼市调控继续未来大势趋稳

2013年度中央经济会议提出，在经济增长下行压力和产能相对过剩矛盾有所加剧的现状下，今年的经济工作要把握好稳中求进的总基调，利用市场手段推动结构调整，支持实体经济。之后，央行、证监会、银监会、保监会等各金融监管部门的工作会议在维持宏观经济基本稳定的前提下都透露出“去行政，重市场”的改革取向、“轻经济增速，重结构调整”的发展思路。

“去行政”是一个长期过程，难以立竿见影，可以预见楼市宏观调控短期内仍然不会退出。但中央政府表明了“去行政”的态度与执政思路，至少透露出后市再次升级行政调控的可能性不大，将继续现行的“限购”、“限贷”等政策。上半年房地产市场势头良好，下半年若无政策加码，预计市场或将保持平稳发展。

(二)信贷左右购房需求房企融资暂时无忧

信贷环境的松紧对房地产市场的影响立竿见影。今年上半年，房地产市场回暖，加之“新国五条”及各地细则具体落实前出现的二手房需求集中爆发，进一步推升了房贷需求。年初银行贷款额度充足，个人住房贷款增速明显。央行数据显示，3月底，个人住房贷款比年初增加4162亿元，同比多增2860亿元，维持了市场繁荣。另一方面，上半年房企融资宽裕，开发投资增速回升，各大开发商加速对热点城市优质地块的储备。然而进入6月，货币市场流动性骤然收紧，“钱慌”蔓延，以银行压缩贷款为主要表现形式，直接影响到个人住房按揭贷款的发放，并导致房企融资成本走高。

银行流动性紧张信贷收紧入市受阻

随着市场成交的火热，4月以来，各地陆续开始收紧公积金贷款。4月北京发布住房贷款政策调整的通知，分别将二套房商贷与公积金贷款的首付比例提高到七成。公积金贷款首套房资格认证标准相应收紧，严格按照“认房又认贷”执行。之后厦门亦将公积金政策收紧，二套房首付比例上升至六成，严格执行“认房又认贷”。6月以来，受年中流动性紧张影响，银行放贷额度紧缩，房贷政策也进一步收紧。据中原地产调研，上海、北京、广州、深圳四大一线城市，银行放贷尺度均有收紧。大部分银行已将首套利率折扣提升至9折及以上，少量优质客户或仍能拿到85折利率。其次，银行放款速度放缓，申请难度加大，部分银行采取每日每月定额发放，而另一些每月月初定额发放贷款的银行，在月中已基本停贷。短期来看，购房者受资金制约，入市节奏被迫延缓，可能影响到整个第三季度的成交表现。

然而，此次“钱慌”是由银行资金错配问题造成，并非整体货币供应量短缺，当前我国货币存量超过百万亿，此轮“钱慌”作为银行季节性流动性紧张，更多地应被看作是一种短期异常波动。个人房贷作为商业银行的优质贷款之一，依然是各家商业银行争夺的对象和目标。房贷收紧的现状会随着银行逐步走出流动性困境而得以好转。加之，李克强总理6月在国务院常务会议上也明确指出“支持居民家庭首套自住购房信贷需求”，这表明，总体而言对首套房贷款的支持力度仍存，自住需求依然可以优先得到信贷的保障。

大型房企资金充裕后市融资环境稳定

房企方面，今年上半年房地产业融资额上升，房企资金相对充裕。国内贷款同比增长，房地产开发投资增速回升。1-6月份，房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%。数据显示，目前大型房企依然“不差钱”。据中原集团研究中心监测，标杆房企今年上半年融资金额已超过2012年全年。其中，海外融资近年来持续火热，融资比例逐年上升，今年上半年超过430亿元。在前期融资顺畅，以及销售业绩良好的资金支持下，各大房企资金链稳定，并继续加速对热点城市优质地块的储备计划。

另外，近期上市房企再融资以及IPO开闸预期重燃，然而传闻快速被证监会辟谣，预计房企内地再融资闸门短期难启。7月5日，国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，“金十条”明确继续执行稳健的货币政策，其中，针对房地产行业，指出将坚持楼市调控，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。可见，货币政策已从相对宽松转向稳健运行，过去房地产业依托资本市场而实现高速发展的势头恐难再现。加之，受制于银行信贷额度，在经历了上半年房地产开发放贷量激增之后，下半年势必有所回落。总体而言，房企下半年的融资环境将由宽松转向趋稳，中小房企受名单制管理，融资难度加大，而大房企资金充足，海外融资渠道畅通，资金压力较小。

(三)财税改革任重道远长效机制有待建立

“限购”、“限贷”等行政调控手段虽然短期内仍将是调控的主流，但建立长期稳定与可持续的房地产调控长效机制是大势所趋。税收作为楼市调控金融工具，对房地产市场长期健康稳定发展具有重要作用。在购房者层面，流转环节的二手房交易个税、存量阶段的房产税的开征将在一定程度上起到调节市场供需，引导居民合理住房消费的作用;而对于房地产开发企业，土地增值税制度的严格征收将切实打击囤地捂盘，促进有效供应，优化资源配置。然而，完善中央和地方的财税体制需要一个过程，提高政策调控水平也需要经验积累。目前来看，交易个税与土地增值税的严格征管任务艰巨，房产税的全面推进也依然是个长期过程，难以一蹴而就。

房产税扩围提上日程方案落地悬而未决

自上海、重庆在率先施行房产税试点，已历经两年。期间房产税城市扩容的消息始终不绝于耳，舆论猜测与官方辟谣不断。今年5月中央经济体制改革意见出台，财税体制改革一节中明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，房产税扩容传闻首次得到官方的证实。包括北京、广州、深圳等一线城市及南京和杭州等多个二线城市成为下一轮试点的热点城市，而众多三、四线城市由于供应充足，房价水平维持低位，暂时并不具备征收房产税的必要。

然而，一二线热点城市的房产税扩容何时启动仍然悬而未决。就目前已实行房产税的上海和重庆来看，其征收额及范围并没有起到调节房地产市场的预期目的，影响主要体现在心理层面。预计新一轮房产税扩容，仍将结合当前试点经验，从增量开始征收，减少政策落地难度，短期来看，对市场的影响依然有限。与此同时，作为房产税全面开征的技术基础，个人住房信息联网的工作进程遇阻，住建部6月底前完成500城住房信息联网的目标再度无疾而终，房产税实质性方案落地仍需时日。

土地增值税全面清查警示作用大于实际征管

土地增值税作为房地产开发企业税收调节工具，其初衷一是为了限制房地产企业的开发利润，抑制市场投资热度，同时，也通过政策优惠鼓励普通住宅开发;二是，作为地方政府长期稳定的税收收入，减少其对土地出让金的依赖，根本上抑制地方政府高价推地的需求。国税总局7月初再次发文《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关对近几年积压的项目进行全面清理，严格执行土增税核定征收规定，对房地产市场释放调控收紧信号。

然而，其落实效果直接取决于地方政府执行力度，预计短期内仍难以取得实际进展。过去几年间，国税总局曾多次发文加强征税和清算力度，由于地方政府的配合和执行力度不够，实际效果都并不甚理想。我国自1994年实行分税制改革后，房地产业渐渐成为地方政府重要财源，而土地出让金成为地方财政的支柱。如果向房企严格征收土地增值税，势必严重打击房企拿地热情，基于地方政府对于土地财政的依赖，其对土地增值税始终没有严征的决心。地方政府与房企之间的利益纠葛决定了土地增值税征管的实施难度，这一现状短期内难以转变，中央的收紧信号也难以取得实质效果。

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