未来十年新格局 地产估值将提升

投资建议

未来十年新格局，地产估值将提升：我们认为，十八届三中全会改革方案“市场化、更公平、更开明”，对房地产行业中长期影响正面。我们判断未来政策将“抓保障、做监管而少调控”，利于板块估值提升；

而二三线城市土地供应会平稳增加，地价/房价难大涨，快周转模式将主导；一线城市核心区土地仍将稀缺，高投资、高利润模式仍是王道。对应看好布局龙头及一线核心豪宅开发公司，A股排序：华侨城；万科、保利、招商、荣盛；北京城建、阳光股份。并建议关注格力地产（未覆盖），新疆/福建区域股、深圳本地股等。H股排序：深圳控股、融创、华润、中海、龙湖、远洋（养老地产）。

理由

“市场决定价格”，调控更加合理：“政府职责是保持宏观经济稳定，加强和优化公共服务，加强市场监管…”以及“凡是能有市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预”，说明市场将在资源配臵中起决定性作用，房地产调控未来将更合理，房价不再是未来调控的主要目标。

以土地改革、城镇化为核心推进城乡发展一体化：“全面放开建制镇、小城市落户限制”，“严格控制特大城市人口规模”，“从严合理供给城市建设用地，提高土地利用效率”，“农村集体经营性建设用地实行同等入市同价同权”、“赋予农民更多财产权利”，预示着未来房地产市场将两端化发展，看好一二线重点城市及四线县城，一线及部分二线中心城市供地靠提升土地效率（比如工改、拔高容积率），需求还会限制，限购短期难退出；四线县城需求将源于农民财产收入增长后（比如土地资源作价转让）后进城，市场未来量稳住，价难涨。

减少资源占用，投资/投机需求将退出：“房地产税立法并适时推进改革”，同时，对领导干部也要求“不准多处占用住房和办公用房，不准超标配备办公用房和生活用房”。我们预期房地产税未来或将成为中国地方的基本税制，将使得社会中长期对于房地产的消费心理发生改变，抑制投资/投机需求，短期看，深圳、杭州、南京、青岛近期成为推广城市的概率更高，其中部分或涉及存量形式收税。

开放利于区域发展，利好上海自贸区/潜在自贸区（如格力地产、天津区域股）、新疆/福建区域个股：“加快自由贸易区建设”，“选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区”，并“推进丝绸之路经济带、海上丝绸之路建设”，区域改革推进有望成为新热点。

“单独生二胎”增加改善住房需求，打开行业中长期成长空间。根据人口学专家预计，“单独二胎政策”预计可能带来每年100～200万人口的增量，主要集中在中小城市，相比城市中每年400~500万出生人口规模（每年约1600~1700万），行业的中长期成长预期将提升。