政策效力进入尾声房价环比上涨城市首次减少

根据国家统计部门公布10月70个大中城市住宅销售价格变动情况，一、二线城市房价环比涨幅回落；三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降，二手住宅价格环比持平。不同城市间房价同比涨跌差异明显。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，涨幅分别比上月扩大2.4和1.1个百分点。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：“今年前8个月市场供应量比去年同期要少一成，而成交要比去年同期高出六成，因此市场房源比较紧俏。而10月房企继续保持较快的推盘速度，给市场保持了“新鲜感”，在供应推动下新房市场成交量一举超过9月，达到151万平方米。买家入市意愿较强，尤其是10月下旬的“双降”给市场再度注入活力。在此背景下，加推项目价格大多比前期高1%-3%。”

二手房供应量步入降温期

11月二手房市场经过持续多月的快速上涨，现正步入降温期，新增供应量逐步萎缩。根据中原地产研究咨询部的数据监测显示：11月首周（11月2日-8日）全市二手住宅（出售）新增挂牌量4975套，环比减少14.6%。由于次新房价格逼近同区域的新房，不少买家将目光转向新房市场，凭借充足的供应量和折扣优惠，吸引了约2-6成的二手房买家。此外，在“二胎政策”激励下，11月第二周（11月9日-15日）置换型业主积极挂牌，新增挂牌量回升至5103套，但仍不及10月单周的量。

中心区域：中大户型房源集中供应

从上周各区域新增挂牌情况看：中心区域新增挂牌上升显著。从挂牌结构看，110-130平方米、200万-300万元的首套改善类房源新增挂牌量明显上升，环比增幅分别 为5.1%和6.3%，其 次150-200平方米、500万-800万元的中高端房源。近期“二胎政策”全面放开，改善型需求得到释放。这类买家在计划买房的同时，将自持的物业挂牌出售，有效提升了中大户型的供应量。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，9月二手房热销的基调以及货币政策再度宽松给了房东底气和信心，报价较9月上浮5%-8%。展望后市，环比上涨城市减少释放出一个信号：楼市经过高速奔跑后已显疲态，这波政策利好进入尾声，经过前期释放后交投双方都需要调整。加之临近年底，市场本身也会回归平淡。由此判断，这一波政策推动的交易高峰已过，房价快涨的势头将向平稳过渡。

刚需区域：卖家售房诚意低

刚需集中的外围区域，近两周新增挂牌量下滑1-2成。上海中原地产嘉定新城8店的曹经理介绍，本月门店房源明显不如9、10月份那么多，平均下滑了10%-15%，关键是挂牌的房源大多质量不高，即便如此，部分卖家临时加价，售房诚意低，使买家大为反感。例如，近日挂牌的一套远香坊嘉苑，90平方米的两房型，位于多层顶楼，房东初挂牌价180万元，比较贴近市场水平，因此第二天就有客户要求看房。经过带看后，房东表示180万元卖低了，把价格提升至185万元。这让原想还价的客户大为不满，当场提出房东卖房不诚心。曹经理补充道，由于目前在售的房源多为挑剩下的，楼层或位置不太理想，报价普遍高于市场价，很难满足客户的需求。

另外，多位门店经理也反映，近期房源供应量下滑的另一个重要原因是卖家惜售情绪较重，尤其是受到区域政策、轨交规划等利好影响的业主，捂盘举动明显。嘉诚分行的蔡经理表示，受轨交14号线规划的影响，临近该线附近的房源供应量稀少，一些撤盘的业主表示，现在不是售房的好时机，估计捂一段时间可以卖出更好的价钱。

性价比突出，二手买家流入新房市场

在置换集中的中高端区域，二手房价经过持续多月上涨，与同区域新房的价差明显缩小。东外滩分行的吴经理介绍，目前，同区域品质高的次新房均价在6万元/平方米，而新房均价为6.5万-7万元/平方米，不仅精装修交付，还有一定的折扣优惠。以建发公园首府为例，在售均价在6.5万元/平方米，购房有95-97折的优惠，折后价为6.2万-6.3万元/平方米，而项目周边次新房报价高达6万/平方米，如果加上二手房交易税费的话，两者在单价上已相当接近。吴经理表示，本月新增挂牌量缩减一成，但价格持续走高，较上月平均上浮5%左右，像总价段300万-500万元的主力房源，普遍上涨15万-30万元，而议价空间却只有3万-5万元，由此使得同区域新房的性价比优势凸显出来，吸引了部分二手买家。不过，目前在售新房的以130-200平方米大户型为主，在总价上仍比二手房高出一截，因此区域内购买新房的置换客比例并不大，约占2-3成。

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎认为：“全面二胎”政策的实施，刺激大量置换型需求入市，从二手房卖家本身来看，八成以上业主以置换为目的，在没有找到合适满意的房源之前，不会轻易将自持的房屋出售，否则他们会有时间和金钱上的风险损失。在当前二手房交投转冷的趋势下，整个置换流转的过程显得缓慢，因此当前大部分卖家售房的心态平稳而不迫切。此外，有政策利好或轨交规划辐射的区域或地段，加剧了业主看涨预期，撤卖、惜售的举动一旦跟风起来，会对二手房挂牌量造成压制作用。