农民进城买房 配套跟进是关键

中共中央政治局12月14日召开会议，分析研究2016年经济工作。

针对当前中国经济中的关键性问题，会议提出系列有针对性具体举措，释放出“十三五”开局之年经济工作的一系列重要信号。会议强调要保持经济运行在合理区间。要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

加快农民工市民化意味着1亿多进城农民更有盼头。多位业内专家及地产界人士分析，户籍改革与城市化是大势所趋。

杨红旭表示，实际上，农民工市民化的主要方向是在中小城市和中小城镇，而这个级别的户籍已经基本放开。2014年国家出台了户籍制度的改革意见，地级市、县级市和县城、镇只要买房就可以落户，不存在政策的障碍。而当前在一些省会城市，户籍落实情况可能还不太理想，使农民工市民化的道路受到不同程度的阻碍，所以户籍制度改革的步伐还应继续推进。

另外，杨红旭指出，除了解决农民工的户籍问题，还要在相关政策上给予支持，提高农民工买房的积极性。“一方面，农民工在城市买房以后，农村的土地依然要保留，并允许原有的耕地、宅基地、房屋进行流转，因为只有进行市场化的流转才能让农民工获得融资的手段，从而获取更多的资金去城里买房；另一方面，在城里买房还需要政策的配套，比如相关的税收、信贷应该更加优惠等。”

可见，农民工市民化的推进需要兼顾两头，一头连着老家，一头连着购房城市，只有两头都享受到政府支持和政策配套，才能保障以农民工市民化方式缓解房地产库存的有效性。

虽然农业人口市民化的进程一方面可以利好新型城镇化节奏的加快，另一方面能够鼓励相应人口加快去库存的效果，堪称是一举两得的政策举措。但是在杨红旭看来，买房毕竟是一件较大交易额的买卖，涉及到居民大部分的财产或全部的积蓄，甚至还要透支未来的收入，在这种情况下，购买能力显得尤为重要。如果在信贷层面超常规支持，比如过度降低首付、放松贷款审批，就有可能造成农民买完房子却还不起按揭，从而演变成次贷危机的源头。

“所以关键的还是要解除农民工的后顾之忧，提高他们的买房积极性，同时加强相关市民化的配套，在医疗、养老、就业等方面给予政策上的保障，才能消除隐患，稳定房市。”杨红旭强调道。

近来开发商受到库存难消化压力，对进入二三线城市可谓慎之又慎，如何更好地化解房地产库存。杨红旭认为，要从供应和需求两端考虑。由于供应端目前库存量很大，近两三年企业已经自动不再拿地，能做的调整就是少建保障房、安居房，通过市场化手段来收购既有的存量房。

“消化库存的关键还是在需求端。从中长期来看，户籍制度改革、住房制度改革要继续稳步推进。短期政策方面，还是要依靠信贷政策和税收政策两大杠杆，比如契税能否进一步降低、二手房营业税能否减免、房贷利息能否抵扣个税等方面都还有很大的改革空间。”杨红旭表示。