海南“两个暂停”加快楼市去库存

海南楼市场，一边是全省商品房库存明显高于平均水平，一边是部分市县房地产投资仍盲目增长。面对不可持续的房地产发展格局，海南省近日率先提出“两个暂停”调控新举措，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的县市，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地供应，暂停新建商品住宅项目规划报建审批，借此加快消化全省商品房库存，改善房地产供求结构。

而且海南房地产去库存压力巨大

楼市产业为海南国际旅游岛建设作出贡献，但全省经济对房地产依赖度过高，在经济下行压力下房地产投资仍呈上升趋势。

根据海南省住房和城乡建设厅厅长于式江介绍，2015年全省房地产开发投资占固定资产投资的50.7％，比上年提升3.6个百分点，而这一数字仅为20％。同时，海南房地产税收占地方税收的40.5％，房地产贷款余额占全省24.1％，也均明显高于平均水平。

一方面是房产投资仍在增长，另一方面库存严重过剩。近几年，海南每年销售商品房面积1000万平方米，而每年商品房开工面积高达1600万平方米，商品房库存量呈快速扩大趋势。截至去年底，全省商品房库存量和消化期均显著高于平均水平。据介绍，海南商品房库存统计口径是按住建厅的内部口径，即已取得预售（销售）许可证未销售面积，并未包括已规划报建尚未取得许可证的面积。

海南一些干部分析认为，全省房地产库存过大，一方面是受经济下行和房地产市场深度调整的影响，另一方面与长期以来形成的不合理的地方经济结构和财政收入结构直接关联。同时也与一些县市领导的短期行为有关。如任由库存扩大，不仅会导致市场信心和消费预期持续下滑，而且会加剧金融和地方债务风险，并可能引发地方系统性风险，对全省经济社会运行产生较大负面影响。

先实施“两个暂停”

中央经济工作会议将房地产去库存列为2016年五大任务之一，在宏观经济形势下滑的情况下，要消化商品房库存，控制新增供应量是关键。

海南省政府负责人表示，为贯彻落实国家宏观调控政策，海南结合本省实际情况，果断提出了“两个暂停”等调控措施，提出对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的县市，实施即暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地供应，暂停新建商品住宅项目规划报建审批；暂停审批后，去库存降至全省平均水平以内的县市，下一年度按消化量确定年度商品住宅用地计划。

根据省建设厅调查，海南除海口、三亚、三沙、陵水、琼中、临高6个市县外，其他13个市县因商品住宅消化期超过全省平均水平，都被列入“两个暂停”范围。

另一方面，对商品住宅库存消化期没有超过全省平均水平的市县，海南省要求控制房地产开发规模、时序和产品种类，优化产品结构，鼓励各地发展分时度假等旅游地产和购物中心等商业地产，提升产品品质，与国际旅游岛建设定位相适应。

除“两个暂停”等房地产开发管控外，海南还推出一系列配套制度和措施。比如，深化户籍制度改革、扩大有效住房需求；加大货币化安置、有效利用商品住宅存量；丰富产品类型、推动房地产朝高端方向发展，等等。

海南省政府明确要求，县市政府要履行房地产调控的主体责任人，对执行不力的市县，省政府将进行约谈和问责。

对地方经济有短期冲击

海南省政府负责人表示，实施“两个暂停”等措施不是为推高房价，目标就是房地产市场去库存和调结构。

对于实施“两个暂停”的影响，海南省建设厅分析预测认为，实施“两个暂停”将造成2016年海南房地产开发投资增速下降约5.4个百分点，全省商品房新开工面积减少约450万平方米，全省固定资产投资增速下降约2.7个百分点，全省土地出让收入减少约50亿元。

实施“两个暂停”将对部分大型房地产项目，尤其是填海项目等分批供地、分批规划报建的项目产生较大影响。

评估认为，考虑到海南商品房存量、在建量充裕，“两个暂停”对全省商品房销售影响不大。预计2016年海南商品房销售面积基本持平，因此实施“两个暂停”对全省GDP和房地产业税收影响不大。若房价上涨，销售额上涨，税收也会上涨。

“市县房地产去库存也是发展政绩”，海南省委省政府提出，相关县市因为去库存导致当地GDP等指标下降不纳入考核，以确保新的楼市调控措施落到实处。